Miet- und Wohneigentumsrecht


Wenn die veinbarte Miete ausbleibt .....

1. Wie lange soll ein Vermieter warten, wenn die Miete nicht kommt und wie soll er sich verhalten?

Zunächst muss sich der Vermieter über seine Zielsetzung im klaren werden.
Wenn er das Mietverhältnis beenden möchte, sollte er schnellstmöglich bei Vorliegen der im Gesetz vorgesehenen Voraussetzungen (siehe die Antwort zu Frage 3.) das Mietverhältnis aufkündigen. Ein längeres Zuwarten führt nur zu höheren Mietrückständen und zum Aufschieben einer in Zukunft anstehenden Räumung.
Sollte der Vermieter grundsätzlich mit dem Mieter als Vertragspartei zufrieden sein (Stichwort: in der Vergangenheit unproblematisches Mietverhältnis), könnten die ausstehenden Mieten zunächst angemahnt werden. Bei einer zeitnahen Kontaktaufnahme zwischen Vermieter und Mieter besteht die Möglichkeit, mit dem Mieter eine Ratenzahlungsvereinbarung für die offen stehenden Mietschulden zu vereinbaren, die es dem Mieter ermöglichen, zusammen mit künftigen Mietzahlungen die Rückstände auszugleichen. Aber auch hier sollte nicht zu lange gewartet werden; Vermieter sollten also die Reißleine ziehen, wenn sie das Gefühl haben, der Mieter will nur Zeit gewinnen.

2. Was soll ein Vermieter machen, wenn ein Mieter nicht reagiert oder nicht mit sich reden lässt?

Wie oben bereits ausgeführt, sollte ein Vermieter umgehend das Mietverhältnis aufkündigen, sobald die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Dies sollte tunlichst durch eine rechtskundige Person geschehen, da das bürgerliche Gesetzbuch an Form und Inhalt der Kündigung besondere Voraussetzungen knüpft. So muss ein Kündigungsschreiben eine ausreichende Begründung aufweisen und auch gegenüber sämtlichen Mietern des Vertrages erklärt werden. Ein Vermieter muss sicherstellen, dass sein form- und fristgerechtes Kündigungsschreiben auch ordnungsgemäß zugeht und er einen entsprechenden Zugangsnachweis im Rahmen eines sich häufig anschließenden Räumungsprozesses führen kann.
Außerdem sollte im Kündigungsschreiben bereits darauf hingewiesen werden, dass der Vermieter eine stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses nach Ablauf der Kündigungsfrist ablehnt.

3. Ab wann kann ein Vermieter einem Mieter wegen Mietrückständen (auch fristlos) kündigen?

Bei Zahlungsverzug wird der Vermieter die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund aussprechen.
Ein zur fristlosen Kündigung berechtigender Zahlungsverzug liegt dann vor, wenn

> der Mieter für zwei aufeinander folgenden Terminen (z.B. im Oktober und November)  mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete  (Höhe = 1 Monatsmiete + 1 Cent) in Verzug ist

oder

> der Mieter in einem Zeitraum von mehr als zwei Terminen mit einem Betrag in Höhe von insgesamt zwei Monatsmieten in Verzug ist.

Da das bürgerliche Gesetzbuch den Mietern eine einmalige Möglichkeit zur Heilung des Mietrückstands einräumt, indem die Rechtswirkungen für eine fristlose Kündigung entfallen, soweit der Mieter den Vermieter spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage befriedigt, sollte zusammen mit der außerordentlichen fristlosen Kündigung hilfsweise eine ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Termin ausgesprochen werden.

4. Was ist, wenn der Mieter nach Kündigung nicht auszieht?

Wie oben bereits angedeutet, verlängert sich ein Mietverhältnis stillschweigend, wenn der Mieter nach Ende des Mietverhältnisses den Gebrauch der Mietsache fortsetzt und der Vermieter seinen entgegenstehenden Willen nicht innerhalb von zwei Wochen erklärt. Fristbeginn ist der Zeitpunkt, in dem der Vermieter von der Fortsetzung Kenntnis erhält. Der entgegenstehende Wille kann bereits durch einen im Kündigungsschreiben erklärten Widerspruch erklärt werden.
Leider reicht die Vorlage eines Kündigungsschreibens nicht, um den Mieter zwangsweise zu räumen. Hierfür ist ein gerichtliches Urteil nötig, so dass der Vermieter eine Räumungsklage erheben muss. Je nach Verhalten des Mieters (lässt sich dieser auf das Klageverfahren ein, verzögert er es mit taktischen Mitteln, ist eine Beweisaufnahme über den Mietrückstand "Stichwort: Mietminderung" nötig?), kann sich ein solches Verfahren bis zum rechtskräftigen Abschluss gut ein halbes Jahr hinziehen, bevor ein Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragt werden kann. Vermieter müssen beachten, dass sie für einen solchen Räumungsauftrag vorschusspflichtig sind und bei notwendiger Einschaltung einer Spedition Kosten in vierstelliger Höhe anfallen können.

5. Welche Empfehlungen geben wir Mietern, wenn finanzielle Schwierigkeiten bestehen und die Miete ganz/teilweise nicht gezahlt werden kann?

Mieter sollten umgehend mit ihrem Vermieter Kontakt aufnehmen und ihre finanzielle Situation unter Darlegung von Lösungswege aufzeigen. Darüber hinaus sollte schnellstmöglich Kontakt zu den zuständigen Ämtern aufgenommen werden (Wohnungsamt, ARGE), um dort Mietzuschüsse zu beantragen. Im übrigen kann durch "taktische" Zahlungsweisen von Mieten bzw. Mietteilbeträgen der Zeitpunkt, zu dem ein Vermieter kündigen kann, nach hinten hinausgeschoben werden (siehe oben unter Ziffer 3.).

6. Welche Rechte hat ein Mieter, die Miete zu kürzen?

Wir haben bereits das Mietminderungsrecht angesprochen, welches besteht, wenn die Mietsache mängelbehaftet ist. Mieter können darüber hinaus ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete bzw. Mietteilen geltend machen, wenn ihr Vermieter mit ihm obliegenden Pflichten zur Mängelbeseitigung, Schadensbeseitigung, Erstellung von Nebenkostenabrechnungen etc. in Verzug ist.
Stehen dem Mieter Schadensersatzansprüche zu (beispielsweise Schäden an seinem Eigentum, das dadurch entsteht, dass ein Vermieter schuldhaft bestimmte Mängel nicht beseitigt "Stichwort: Wasserschaden"), so kann er mit diesen Ansprüchen gegen Mietzinsansprüche aufrechnen und dadurch die Miete kürzen.

 

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